Как проверить юридическую чистоту вторичного жилья?

К приобретению недвижимости на вторичке следует подходить с особой осторожностью, так как нередки случаи мошенничества или сокрытия определенных проблем жилья продавцом. Для того чтобы безопасно совершить покупку квартиры на вторичном рынке, прежде всего необходимо тщательно проверить данную недвижимость на юридическую чистоту.

Проверка на юридическую чистоту подразумевает, что для совершения покупки нет преград, и в результате заключения сделки будут учтены интересы всех собственников. Проверка чистоты сделки гарантирует отсутствие условий, ведущих к признанию купли-продажи недействительной.

Рассмотрим основные нюансы проверки юридической чистоты сделки.

1. Анализ правоустанавливающих документов

Какие документы считаются правоустанавливающими?

• договор дарения, купли-продажи, мены, ренты;
• решение суда, вступившее в законную силу;
• свидетельство о праве на наследство;
• акт о приобретении с публичных торгов;
• брачный договор.

Документы должны быть проверены на отсутствие исправлений. Печати, поставленные в документах, также не должны числиться похищенными или утраченными.

Покупателя должно насторожить, если продавец предоставляет копию правоустанавливающего документа без подтверждения его государственной регистрации в правовом кадастре.

Прежде всего, следует изучить справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках. В справке указывается следующая информация: 

• название правоустанавливающего документа;
• количество собственников;
• обременения.

Эта справка выдается собственнику недвижимости или его доверенному лицу. Срок ее действия — 1 день. 

Тщательно проверьте параметры объекта на соответствие с техпаспортом. Планировка квартиры должна совпадать с указанной на бумаге. Покупки жилья с неузаконенной планировкой лучше избегать, так как ее узаконивание потребует дополнительных расходов времени и денег. 

Если приобретаете частный дом

• Проверьте соответствие фактической площади с указанной в документах. Если размеры площади расходятся, то от сделки лучше отказаться.
• Проверьте государственный акт на землю. Госакт должен соответствовать тому участку, на котором находится дом. Убедитесь, что площадь участка и его регистрация соответствуют данному адресу.
• Проверьте кадастровые номера. Они должны быть идентичны в договоре купли-продажи, техпаспорте и в акте на землю.
• Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Сверьте план территории с фактическими границами участка.
• Удостоверьтесь, что нет обременений на жилье. Эту информацию можно получить у нотариуса и зафиксировать при заключении сделки.
• Проверьте техпаспорт. Выясните, нет ли незаконных перепланировок, переоборудований и неразрешенных строений.
• Проверьте отсутствие у продавца задолженности по коммунальным услугам.

2. Проверка продавца и его права на заключение сделки

Если жилье продается собственником недвижимости, то для проверки необходимо получить документ удостоверяющий личность и сравнить данные с указанными в правоустанавливающем документе. Если продавцом является уполномоченный представитель собственника, то он обязан предъявить нотариальную доверенность на проведение подобных сделок, подписанную собственником.

Обращайте внимание на содержание и законность доверенности, дату выдачи и срок доверенности. Попросите у доверенного лица контакты собственника, свяжитесь или назначьте с ним встречу для личной аудио- и видеофиксации его разрешения на продажу недвижимости. Также необходимо убедиться, что доверитель является дееспособным. Если есть сомнения, попросите у продавца медицинскую справку либо откажитесь от покупки.

Не лишним будет убедиться в полномочиях нотариуса. Для этого можно сделать запрос в палату нотариусов. 

Проблема фальшивых документов — одна из наиболее распространенных. Опытные специалисты при регистрации сделок проверяют документ по общереспубликанской электронной базе ЕНИС или связываются с нотариусом, подписавшим доверенность.

Для совершения сделки необходимо присутствие и нотариальное согласие других собственников: супруга(-и), разрешение органов опеки, если есть дети, не достигшие 14 лет. Убедитесь, что продавец не был замечен в судебных разбирательствах.

3. Лица, имеющие отношение к продаваемой недвижимости

Недвижимость может иметь несколько собственников, точное количество которых должно быть выяснено при проверке сделки.

Наиболее распространенные проблемы, связанные с собственниками недвижимости:

• Бывший супруг(-а) заявляет свои права на проживание в квартире на договорной основе по решению суда.
• Лицо, временно выписанное из квартиры по причине ограничения свободы, заявляет свои права на долю вследствие приватизации квартиры.
• Пропавшее, отсутствующее, находящееся в длительной командировке, на обучении заграницей лицо, ранее прописанное и выписанное при приватизации квартиры, заявляет о своих правах на жилье.
• Споры между наследниками квартиры.
• Присутствие лица, имеющего право на ренту, связанную с данной квартирой.
• Наличие среди собственников недееспособных лиц.
• Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

Если покупка совершается иностранным гражданином, то возможность заключения сделки должна быть проверена с точки зрения законодательства обеих стран.

Что должен проверить нотариус перед сделкой

Перед заключением сделки нотариус должен проверить следующие моменты:

• правоустанавливающие документы, документы, удостоверяющие личность либо полномочия юридических лиц по Государственной базе данных физлиц и юрлиц;
• обременения по справке о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках (через ЕНИС);
• наличие либо отсутствие брачных отношений;
• наличие запрещений и ограничений по Алфавитной книге учета запрещений на объект недвижимости;
• соответствие параметров объекта в техпаспорте с правоустанавливающими документами;
• действительность существующих доверенностей.

Таким образом, при покупке недвижимости должна быть проведена всеобъемлющая юридическая проверка документов и лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту. Либо можно посмотреть список строительных компаний и выбрать подходящий себе вариант, избежав многих вышеуказанных проблем.